Principales méthodes d’estimation d’un bien immobilier

Lorsqu’il s’agit d’investir dans l’immobilier, la première chose qui vient à l’esprit d’un investisseur immobilier est de savoir combien d’argent il doit payer pour un bien immobilier. L’estimation d’un bien immobilier est aussi appelé évaluation immobilière. Dans cet article, nous vous proposons trois méthodes principales d’estimation des biens immobiliers destinées aux investisseurs.

  1. Qu’est-ce que l’estimation d’un bien immobilier ?

L’estimation d’un bien immobilier est le processus qui permet de déterminer la valeur économique d’un investissement immobilier, qui cherche souvent à déterminer la  valeur marchande juste d’un bien immobilier, ou le prix auquel un vendeur informé vend volontairement son bien immobilier à un acheteur informé. En d’autres termes, les deux parties disposent de toutes les informations pertinentes et aucune d’entre elles n’est contrainte de vendre ou d’acheter. Toutefois, il est important de souligner que la valeur d’un bien immobilier n’est pas toujours égale à son prix. Par exemple, dans certains cas, un vendeur est en détresse et doit vendre la propriété immédiatement même si le prix est inférieur à sa valeur marchande.

Il faut aussi savoir que les critères utilisés pour l’estimation d’un appartement sont totalement différents des critères utilisés pour estimer une maison ou un immeuble.

  • Pourquoi l’évaluation d’un bien immobilier est-elle importante ?

L’évaluation de la propriété est un concept très important dans l’investissement immobilier car c’est le principal facteur qui détermine le montant des taxes foncières et de l’assurance de la propriété à payer. En outre, les banques exigent une évaluation du bien avant d’accorder un prêt. La raison en est de protéger l’acheteur potentiel contre le risque de payer trop cher pour une propriété immobilière, ainsi que de protéger la banque contre le financement d’une propriété qui vaut moins que le montant qu’elle investit. L’évaluation de la maison est également nécessaire pour régler des questions juridiques telles que le divorce, le règlement d’un litige immobilier ou un procès.

  • Comment procéder à une évaluation immobilière et combien cela coûte-t-il ?

Une évaluation immobilière est généralement effectuée par un agent immobilier, mais un investisseur immobilier peut effectuer sa propre évaluation. En moyenne, le coût d’une évaluation pour une maison individuelle se situe entre 100 € et 300 €, mais il peut augmenter en fonction de la taille de la propriété. Les méthodes suivantes sont les trois approches les plus courantes pour l’estimation d’un bien immobilier.

A – L’approche par les revenus

L’approche par les revenus est une méthode d’évaluation des biens immobiliers qui est particulièrement courante dans l’immobilier commercial et les immeubles locatifs. L’idée principale de l’approche par les revenus est de calculer la valeur actuelle d’un bien immobilier sur la base du revenu net qu’il génère divisé par le taux de capitalisation.

Pour commencer, l’évaluateur doit recueillir les états des revenus et des dépenses pour le bien immobilier en question et pour les biens similaires dans la même région afin d’estimer le revenu net d’exploitation. L’estimation du revenu net d’exploitation (RNE) se fait en quatre étapes :

Etape 1- Estimer le revenu potentiel brut : Le revenu total qu’un bien immobilier génère avec une occupation à 100 %.

Etape 2- Estimer le revenu brut effectif : Simplement réalisée en estimant les coûts d’inoccupation sur la base de propriétés similaires dans la région. Ce chiffre reflète la perte de revenus normale causée par les vacances probables.

Etape 3- Estimer les dépenses immobilières : Les dépenses se divisent en deux catégories : les dépenses fixes et les dépenses variables. Les dépenses fixes sont des dépenses qui ne changent pas avec le temps, comme les impôts fonciers. Les dépenses variables sont toutes les autres dépenses telles que les services publics, les frais de gestion, etc.

Etape 4- Calculer le rendement : en soustrayant les dépenses estimées du revenu brut effectif.

L’étape suivante consisterait à choisir un taux plafond approprié. Un investisseur immobilier ou un évaluateur de biens immobiliers estime le taux plafond en utilisant les ventes sur le marché de biens comparables qui ont été vendus récemment. (Une propriété avec un revenu net d’exploitation de 20 000 € qui se vend à 200 000 € a un taux de capitalisation de 10 %).

VALEUR DE LA PROPRIÉTÉ = RENDEMENT /TAUX DE CAPITALISATION

B – L’approche de comparaison des ventes

Comme son nom l’indique, la méthode de comparaison des ventes utilise les données du marché des prix de vente pour estimer la valeur d’un bien immobilier. Dans cette méthode, l’évaluation d’un bien immobilier se fait en comparant un bien à d’autres biens similaires qui ont été récemment vendus. Les propriétés comparables doivent présenter certaines caractéristiques communes avec la propriété en question. Il s’agit notamment de caractéristiques physiques telles que la superficie en m², le nombre de pièces, l’état et l’âge du bâtiment ; toutefois, le facteur le plus important est sans aucun doute l’emplacement de la propriété.

Des ajustements sont généralement nécessaires pour tenir compte des différences, car il n’y a pas deux propriétés exactement identiques. Pour procéder aux ajustements appropriés lors de la comparaison des propriétés, les évaluateurs immobiliers doivent connaître les différences entre les propriétés comparables et savoir comment évaluer ces différences.

La méthode de comparaison des ventes est couramment utilisée pour les maisons unifamiliales où il y a généralement de nombreux biens comparables à analyser.

C – L’approche par les coûts

La méthode du coût est une méthode d’évaluation des biens immobiliers qui considère la valeur d’un bien comme le coût du terrain plus le coût de remplacement du bien (coûts de construction) moins la dépréciation physique et fonctionnelle. Cette approche est le plus souvent utilisée pour les biens immobiliers qui ne sont pas facilement vendable comme les écoles, les hôpitaux et les bâtiments publics.

Le coût du terrain peut être estimé en utilisant l’approche de comparaison des ventes, en étudiant les ventes récentes de terrains proches de la propriété en question, et ces ventes doivent être comparables en termes de taille et d’emplacement. Il existe différentes façons d’estimer les coûts de remplacement, la plus courante étant de trouver le coût de construction d’un m² de propriétés comparables multiplié par la superficie totale en m² de l’immeuble.

Ces trois méthodes d’évaluation sont les plus couramment utilisées pour évaluer un bien immobilier. Le choix de la meilleure méthode parmi elles dépend du type et de l’utilisation de la propriété et de la disponibilité des informations.

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